한국 보유세 0.26% vs 미국 1% vs 일본 1.7% | 잠실 40억 아파트 실제 계산

잠실 고가 아파트의 보유세와 양도세를 정확히 계산하고 싶다면 부동산 전문가의 상담을 통해 절세 전략을 세우는 것이 좋아요.

🚨 잠실 40억 아파트, 보유세가 연 1천만원?
선진국은 4~7천만원 내는데 말이죠

"왜 한국 사람들은 빚내서 집을 살까?"
너무 싼 보유세가 답입니다

친구들과 부동산 얘기를 하다 보면 꼭 나오는 질문이 있어요. "왜 한국 사람들은 영끌해서 아파트를 살까." 오늘은 잠실 40억 아파트의 실제 보유세를 미국, 일본과 비교하면서 이 질문에 대한 명확한 답을 드릴게요. 결론부터 말씀드리면 한국의 보유세가 너무 저렴해서 집을 사서 묵혀두는 게 이득이기 때문이에요.

세금 이야기라고 어렵게 생각하지 마세요. 오늘은 실제 숫자로 계산하면서 왜 한국에서 부동산 투기가 끊이지 않는지, 그리고 선진국처럼 보유세를 정상화하면 어떻게 달라질 수 있는지를 보여드릴게요. 차 한 잔 놓고 편하게 읽어보세요.

🏠 잠실 40억 아파트, 1년 보유세가 고작 1천만원

한국에서 1주택을 10년 이상 보유하고 실제 거주하면 양도세 장기보유특별공제 최대 80%를 받을 수 있어요.

먼저 실제 사례부터 볼까요. 2011년 10억 7천만원에 산 잠실 아파트가 2025년 현재 40억원이 됐어요. 공시가격은 30억원이고요. 1세대 1주택으로 14년 보유 중이에요. 한국의 보유세는 재산세와 종합부동산세 두 가지인데요. 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있으면 7월과 9월에 재산세, 12월에 종부세가 나와요.

계산해볼게요. 공시가격 30억원에 60%를 곱하면 과세표준이 18억원이에요. 재산세는 누진세율 적용해서 연 약 550만원이 나와요. 종부세는 기본공제 12억원을 빼고 계산하니 연 약 512만원이고요. 합치면 연간 보유세가 약 1,062만원이에요. 40억원짜리 집을 갖고 있는데 1년에 1천만원 조금 넘게 내는 거죠. 실효 보유세율로 계산하면 0.265%밖에 안 돼요.

📊 한국 보유세 계산 (잠실 40억 아파트)

재산세: 연 550만원
종부세: 연 512만원
합계: 연 1,062만원 (실효세율 0.265%)

그런데 이게 정상일까요. 40억원이라는 엄청난 자산을 보유하는데 1년에 겨우 1천만원만 내면 된다는 거예요. 월 평균으로 따지면 88만원 정도죠. 강남 오피스텔 월세보다 적은 금액이에요. 이 정도 세금이라면 누구라도 빚을 내서라도 집을 사려고 하지 않을까요.

🌍 미국은 4천만원, 일본은 7천만원 낸다

일본은 고정자산세 1.4%와 도시계획세 0.3%로 총 1.7%의 보유세를 부과해 한국(0.265%)보다 6.4배 높은 수준으로 부동산 투기를 효과적으로 억제하고 있어요.

자, 이제 충격적인 해외 사례를 보여드릴게요. 똑같이 40억원 가치의 주택을 보유했다고 가정해볼게요. 미국은 보유세가 주와 카운티마다 다르지만 평균 1% 안팎이에요. 40억원이면 연간 약 4천만원을 내야 해요. 한국의 약 4배죠. 월 평균으로 계산하면 333만원이에요. 이 정도 보유세라면 아무나 쉽게 집을 사지 못하겠죠.

일본은 더 놀라워요. 고정자산세 1.4%에 도시계획세 0.3%를 더하면 약 1.7%예요. 40억원이면 연간 약 6,800만원을 내야 해요. 한국의 무려 6.4배죠. 월 평균 566만원이에요. 이런 보유세 수준이라면 실제로 거주하거나 임대수익이 확실하지 않으면 집을 보유하기가 부담스러울 수밖에 없어요.

국가	연간 보유세 (40억 기준)	실효세율	한국 대비
한국	약 1,062만원 (월 88만원)	0.265%	-
미국	약 4,000만원 (월 333만원)	1.0%	4배
일본	약 6,800만원 (월 566만원)	1.7%	6.4배
영국	밴드별 (상대적 저율)	낮음	-
독일	지자체별 (낮은 편)	낮음	-

미국·일본 수준으로 보유세를 올리면
잠실 40억 아파트 보유세가 연 4천~7천만원

영국과 독일은 보유세가 낮은 편이지만 그 대신 양도세가 까다롭고 주거주 요건이 엄격해요. 그런데 한국은 보유세도 낮고 1주택자 양도세도 관대해요. 거주만 하면 양도세도 거의 안 내거든요. 투기꾼들에게는 천국 같은 환경이에요.

💰 왜 한국 사람들은 빚내서 집을 살까

한국은 40억원 아파트 보유세가 연 1,062만원(0.265%)에 불과해 미국(4천만원)이나 일본(6.8천만원)보다 훨씬 낮아 빚내서 집 사는 부동산 투기를 부추기고 있어요.

이제 답이 명확해지죠. 보유세가 너무 저렴하니까 집을 사서 묵혀두는 게 이득이에요. 40억짜리 집을 갖고 있어도 1년에 1천만원만 내면 되는데 집값은 해마다 수억씩 올라요. 2011년 10억 7천에 산 집이 2025년 40억이 됐으니 14년간 약 29억을 번 거예요. 연평균 2억씩 오른 셈이죠. 보유세 1천만원 내고 2억을 버는 장사인 거예요.

그렇기에 사람들은 은행에서 빚을 내서라도 집을 사요. 빚 이자를 내도 집값이 오르면 이득이니까요. 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)해서 집을 사는 게 합리적인 선택이 되는 거죠. 이게 바로 한국 부동산 시장의 문제점이에요. 실수요자가 아니라 투기꾼들이 집을 사재기하는 구조예요.

⚠️ 저렴한 보유세가 만든 악순환

1. 보유세가 저렴하니 집을 사서 묵혀둬도 부담 없음
2. 빚내서라도 집을 사는 게 이득
3. 집값 폭등 → 실수요자는 집을 못 삼
4. 부동산 양극화 심화

만약 한국도 미국이나 일본처럼 보유세를 정상화하면 어떻게 될까요. 40억 아파트 보유세가 연 4천~7천만원이 되면 실제로 거주하거나 확실한 임대수익이 없으면 보유하기 어려워져요. 투기 목적으로 집을 사재기하는 사람들이 줄어들고요. 실수요자들이 합리적인 가격에 집을 살 수 있게 되는 거죠.

✅ 보유세 정상화가 답이다

한국의 낮은 보유세(0.265%)는 집값 폭등을 유발해 청년들이 영끌 대출로 내 집 마련을 고민하게 만드는 구조적 문제를 만들고 있어요.

정리해볼게요. 한국의 보유세는 미국의 1/4, 일본의 1/6 수준이에요. 이렇게 낮은 보유세 때문에 사람들이 빚내서 집을 사고 투기를 하는 거예요. 집값이 오르면 보유세 1천만원 내고 수억을 벌 수 있으니까요. 이게 바로 한국 부동산 시장이 안정되지 않는 핵심 이유예요.

해외 선진국들은 어떨까요. 미국과 일본은 높은 보유세로 투기를 억제하고 있어요. 집을 사면 매년 상당한 보유 비용이 들기 때문에 실수요가 아니면 쉽게 사지 못해요. 물론 보유세를 올리면 기존 집주인들의 반발이 있겠죠. 하지만 부동산 시장을 정상화하고 실수요자를 보호하려면 보유세 정상화가 반드시 필요해요.

그렇기에 한국도 이제는 선진국 수준의 보유세를 고민해야 할 때예요. 빚내서 집 사는 부동산 투기 문화를 바꾸려면 보유세 정상화가 답이에요. 실제로 거주하는 사람들에게는 점진적 인상과 감면 혜택을 주고요. 투기 목적으로 여러 채 보유한 사람들에게는 확실한 보유세를 부과하는 거죠. 이게 바로 건강한 부동산 시장으로 가는 길이에요.

오늘 이 글이 한국 부동산 시장의 구조적 문제를 이해하는 데 도움이 되었으면 좋겠어요. 보유세 정상화는 결국 우리 모두를 위한 선택이에요. 궁금한 점 있으시면 댓글 남겨주세요.

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